作者:陳一姍.謝明儒  出處:天下雜誌 452期 2010/07


對應於台中七期的繁華、新穎,火車站前,昔日鬧區中區的破落與空蕩,有如另一個世界。政商共生,看似沒有成本的土地重劃遊戲,其實是一場財富重分配。


原文刊登於天下雜誌2010年7月,452期。


車子從台中中港交流道下,一大片掛滿競選標語的黎明自辦重劃區圍籬,馬上吸引住目光。在七期豪宅屢創天價的光環下,台中又動了起來,十四個後期重劃區,目前民間自辦動了九個。


十月,原本位在台中舊城區古蹟內的台中市政府,將搬到七期新家。


「年輕的女孩子跟『老輝啊』(老人家)不能比!」舊城區商圈代表,大豐麵粉廠董事長何澄祥感嘆。


新兵廣場變外勞廣場


台中舊城,行政區上稱為中區,是台灣最早做都市計劃的城市。棋盤式的街道,整整齊齊,公有市場蓋得日本味十足。中區第一廣場,五家百貨公司,更是曾在成功嶺當兵的男性,難忘的年少回憶。


曾幾何時,第一廣場成為外勞廣場。週四晚上,繼光香香雞發源的商圈,有一半拉下鐵門,開門的多半轉做外勞生意。中區公園里里長沈素玉說,中區一個街廓五十戶,但住不到二十戶。一棟大樓出租率才四成左右;巷內的公寓更慘,幾乎都空著。


舊城區「一路歸西」


歷任台中民進黨與國民黨市長與舊商圈居民,不是沒有努力過。何澄祥的店面位在彰化銀行總行對角,曾經是地王,他開的麥思多麵包店曾經很紅。何澄祥為了振興中區,不但自費辦中區慶元宵活動,還買了一台賓士車停在彰銀門口給人抽獎,結果賠了三百多萬。「我沒有放棄,只是無能為力,」他說,「台中市區面積變得這麼大啦!有朋友勸我要這樣想,中區賺了那麼久,現在換別人賺。」


「中區沒落這麼快,因為新的補太慢,舊的去太快,」逢甲大學都市計劃與空間資訊系副教授王大立認為,城市本來就會有新陳代謝,但台中都市擴張的速度,遠遠快過城市更新的速度。


台中一夕間發生的都市擴張,來得既猛又劇烈。一九八一年台中市長曾文波以前,台中市區僅五七.四公頃,但在曾文波與林柏榕時代就做了八期重劃,市區面積增加一七五四.二公頃,都市長大三十倍。(見下頁表)


舊城區沒落一個明顯的象徵就是單行道政策。當時為了解決交通問題,中區主要幹道中正路一度改為單行道,只能往西,「中正路從火車站這樣一路往西,中區從此一路歸西去了,」繼光街商圈主委鄭瓊怡自嘲。


原本有許多農地的台中,一下蔓延成為水泥都市。被地方首長視為沒有成本的土地重劃,可以討好新地主與派系、政府、建商。但都市長大了,政府後續得投入的學校、治安警力等公共財就愈多。而綠農地一旦蓋起高樓,就難以回復,環保綠化的成本也提高。如果對應的政府收入成長不夠,顧了新市區就會無力顧舊市區。


「土地價格是市場機制決定,如果你只有一個地方的基礎建設好,價格當然高,」龍寶建設董事長張莉麗由建商觀點分析:「而且如果連台中市政府都往西區移了,我們憑什麼要回去老舊社區?」


擴大的都市,讓台中房屋供給快速地由供不應求,轉為供過於求。逢甲大學都市計劃與空間資訊系副教授劉曜華研究指出,台中市住宅與家戶數比,從一九八○年○.九二到二○○○年已增加到一.二七,樓比人多。


既然已經夠了,為什麼還要繼續辦重劃區?台中市市長胡志強接受專訪時說,那時因為重劃在二十年前就已經做了,結果卻被禁建,損及原地主權益很不公平,所以爭取解禁。


開發重劃 台中的重要收入


可以討好民眾,對台中市政府更有利。自八十年代以來,開發重劃區已成為台中財政重要的收入。台中市政府十二期開發,幾乎都有賺錢。其中賺最多的七期光賣地就收入九四.五億,加上原地主補差價買地的三億,扣掉開發成本,結果淨賺五十二億。「抵費地不一定能賣好價錢,我接任市長時,一坪二十八萬也沒人要,」胡志強強調,重點還是要給人民希望。


面對舊市區沒落,都市是否擴張太快的質疑,胡志強認為,市場自然會有一套運作規則。他不贊同用預估數做市政建設,主張要用國際競爭的角度。「按照學者的說法,我台中都不用開發了,」他強調,自己也花了很多精神振興中區,中區地主都是有錢人,不急著出租出售,整合不易,也是問題。


不斷在台中市搶救老樹、古蹟文化的犁頭店鄉土文化學會理事長黃慶聲說,台中市現階段最需要的不是無止盡的擴建,而是更精緻本土文化的深耕,當中包括中區復興:「城市要進步,文化得先行。」


王大立也語重心長建議,政府不該陷入市地重劃必成功的窠臼裡,尤其在年底台中縣市合併的時刻。


台中市長胡志強:牛排與肉圓都有 有什麼關係?


問:台中的黎明自辦重劃區現在開工了,台中市有需要那麼多都市土地嗎?


答:台中全市都是都市計劃區,只是民國七十五年開始禁建,一直到九十三年,包括黎明在內的所謂後期發展區都禁建。中央告訴我們,要等到目前規劃的重劃區進行並且發展到一個程度,才可以開發後面。變得你有這個規劃卻不准人家開發,就只能等,這對台中市有用嗎?我在競選時,就有很多人跟我講這沒有道理,覺得很吃虧。


政府要尊重市場機制,規劃不能只看都市預期成長。不能用你自己的預估、預測,來規劃台中市的成長,要用競爭心態來想。台中市一直在吸收從台北縣市來的人才。我不僅僅在台灣爭取,還爭取國外的人來,我還曾經想把台中的房子賣給中東。跟中東比,台中的天氣、風景、美食與人的勤奮度都比較好。我講這些是要告訴你,台中市是一個競爭力迅速增加的城市,是以地球村為目標。學者那些建議我未必接受,因為他們只有預估,卻完全沒有全球競爭的概念,我如果照你的估計,當然土地都不要開發。


所以不要抱著質疑的觀念,重劃把小地合成可以運用的,公共設施改善,台中七期就是最好的例子,比從前好很多。市場自然會運作,重劃完了如果沒有人要來,那裡的房地產不會蓋起來,但是公園和馬路都會蓋好。


台中房地產問題不大,一坪七、八萬還是可以買到新屋,而且距離市中心不遠。換句話說,有人吃牛排,有人吃肉圓,有什麼關係?並沒有說因為七期而讓房地產漲到一般人或者首購族買不起房子。


市場到頭了 就不會去做


問:難道中央政府不該從整體資源分配有效性的角度來看,來做一些分配? 要不然每一個城市,都說要蓋住宅區要都市變更? 重劃?


答:不會發生這種現象,因為有哪一個自由市場,會讓你無限制提供貨品,以至於崩盤?商人感覺很敏銳,市場到頭了,他就不會去做。你的意思是,會不會有人衝到死在沙灘上?這我沒辦法答覆你,這是社會基本的競逐現象。


我做市長,就為台中著想,我做省長,就為台灣省著想,做總統就為國家著想。當然,我做市長在規劃城市時,也不會以鄰為壑,畢竟這樣的做法不會有前途。我種香蕉,不是要鄰居每天吃香蕉,而是要到地球村去賣香蕉,所以台中市發展,從來沒有失去國際思考。


問:國際大城市是長期目標,過渡期間,都市開發太快,就會有舊區加速沒落的問題。你如何看待舊區的沒落和城市擴張的成本?


答:舊區是我們的資產,一定要想辦法讓它再生,我也不斷提案,市府還特別設立第二辦公室。我一上任就編了快一億台幣,要在第二市場做客家圓樓;以前中正路是單行道,但是商人都不喜歡,因為他們認為單行道讓生意變差,所以我立刻恢復,恢復後當然沒有辦法馬上看到舊市區的再生,但是八年以來,太陽餅行業在舊市區站住了。假日快捷酒店在中區開起來了,福泰橘子旅館開在公園旁邊。所以,你可以用感覺講,說中區蕭條。當地里長也會說還沒改善,因為他們希望中區回到以前的樣子,每個人的期待不同。


我不敢說有沒有穩住,但你要看我有沒有在做,有沒有好轉的跡象,中區以前速食店面,要改成銀行,我還親自去拜託,我連治安都想做好,還有什麼不想做好?我不怪你會有這種感受。中區沒有振興到外界滿意,台中的治安沒有改善到外界滿意,這我都接受,但不要輕易講沒改善。(採訪整理/陳一姍.熊毅晰.謝明儒)


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